Revisão da Convenção

A convenção define uso exclusivamente residencial (Art. 3º), mas não trata explicitamente de locações de curta duração via plataformas. Esse é hoje o tema mais sensível: em maio de 2026, a 2ª Seção do STJ decidiu, por maioria, que a locação recorrente de curta temporada por plataformas digitais depende de autorização prévia dos condôminos em condomínios residenciais, entendendo que a exploração reiterada desvirtua o caráter residencial do imóvel. Segundo análises do mercado, apenas condomínios que já preveem essa possibilidade em convenção, ou que a aprovem por dois terços dos condôminos, poderão permitir esse tipo de locação. O anteprojeto de reforma do Código Civil (PL 4/2025) caminha na mesma direção.

A convenção (Art. 22) só prevê convocação por edital, jornal, carta ou comunicação eletrônica, mas não regula a realização de assembleias em meio virtual. Desde a Lei 14.309/2022, que incluiu o art. 1.354-A no Código Civil, assembleias em formato virtual são autorizadas, salvo vedação expressa na convenção, desde que preservados os direitos de voz, debate e voto dos condôminos. Como a convenção é omissa, a modalidade já seria tecnicamente permitida, mas advogados especializados alertam que a ausência de regras formais claras sobre convocação, votação e registro é a principal causa de nulidade de assembleias virtuais.

A convenção não trata do tratamento de dados pessoais dos condôminos, moradores, funcionários e visitantes (cadastro para eleições, listas de votantes, câmeras de segurança, portaria, comunicações eletrônicas). Isso é hoje item obrigatório em convenções revisadas: é necessário que toda a gestão de dados de moradores, visitantes e funcionários siga normas rigorosas, com consentimento claro nas contratações de serviços.

O Art. 138 previa a aprovação de um regulamento específico de criação de animais em até 180 dias da convenção (2012) — vale confirmar se esse regulamento existe e está atualizado, pois a jurisprudência majoritária hoje tende a restringir vedações genéricas à posse de animais, exigindo comprovação concreta de risco ou incômodo, e não proibição por espécie/porte.

O Art. 131, III limita toda multa por infração a 5x a taxa ordinária. O Código Civil (art. 1.337, parágrafo único) permite multa de até 10 vezes o valor da contribuição em casos de comportamento antissocial reiterado que gere incompatibilidade de convivência — patamar normalmente adotado em condomínios para casos graves (agressões, uso indevido recorrente, etc.).

O percentual de 3% da taxa ordinária (Art. 122) é relativamente baixo frente ao padrão de condomínios, que costumam trabalhar com 5% a 10%, além de fundos segregados (obras, contingência, reposição de equipamentos). Vale reavaliar o percentual e considerar fundos específicos.

Convenções mais recentes já regulamentam instalação de placas fotovoltaicas em unidades e pontos de recarga para veículos elétricos nas áreas comuns/garagens — tema ausente na convenção atual e cada vez mais demandado.

Práticas cada vez mais comuns em condomínios: código de conduta/ética para síndico e conselheiros, exigência de cotação e due diligence de fornecedores, seguro de responsabilidade civil para administradores (D&O), e comitê de compliance — nada disso consta na convenção atual.

Ainda não é lei, mas está em tramitação avançada no Senado e propõe mudanças relevantes ao regime dos condomínios edilícios — incluindo regras sobre hospedagem atípica (alinhadas à decisão do STJ) e expulsão de morador com comportamento antissocial grave. Não exige ação imediata, mas é prudente acompanhar, já que qualquer reforma da convenção feita agora deveria já se antecipar a essas tendências.